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「賃貸派vs.持ち家派」論争 賃貸派の末路

不動産投資に詳しいコンサルタントの石川貴康氏に聞く

持ち家のローン買いは、一か八かの大勝負

―― 世の中に出ている「持ち家vs.賃貸派の損得論議」をここでおさらいすると、例えば、5000万円が手元にあるAさんとBさんがいて、Aさんがそれで持ち家を買い、Bさんが有価証券を買った場合、この段階ではどちらが得でどちらが損ということはありません。仮に不動産と有価証券の最終的な投資利回りが同じ5%だとすれば、Aさんは持ち家から帰属家賃という形で年間250万円、Bさんは有価証券の配当という形でやはり年間250万円の利益をそれぞれ得る、と。

石川: Aさんが手にする帰属家賃は、自分で自分に払う仮想のものですから厳密に2人の投資行動が同じというのは違うと思いますが、まあ考え方としてはそれでいいと思います。

―― でも、分不相応なローンを組んで買うとなると話が変わってくる。

石川: 無理なローンを組んで家を買うというのは、高いレバレッジを掛けて、投資商品を購入するのと同じ行動なんです。

―― 先ほどの例で言えば、手元に1000万円しかないのに、借金して5000万円の投資をしているようなものだ、と。FXとかデリバティブ系の投資商品とか、5倍のレバレッジを掛けられる金融商品はあるでしょうけど、一般の会社員の家庭が、爪に火を点す思いで貯めた1000万円を元手にそんなことをするとは思えません。

石川: ところが、こと持ち家を買う局面では皆、あっさりとその大胆な選択ができてしまう。ハイリスクな選択ですから、当然、当初の想定が維持できなくなると様々な問題が顕在化します。それは、ローンが払い切れなくなることだけではありません。持ち家を買うということは、そこから逃げられなくなることを意味します。怖いのは購入した後の環境の変化です。

―― やばい人が隣に引っ越してくるとか。

石川: それ以上に深刻なのは災害でしょう。福島第一原子力発電所の事故では、少なからぬ住民が自宅の放棄を余儀なくされました。しかし私の知る限り、損害保険では「核災害」による損害は免責です。その結果、多くの方が事実上住めなくなった家のローンを払い続けながら、新しい家のローンも払う二重ローンの状態に陥った可能性があります。

―― なるほど。

人生の可能性を狭める持ち家のローン買い

石川: それに無理をして持ち家を購入する行為は、人生のリスクを高めるだけではなく、可能性を狭めてしまいます。住まいに関する価値観は、人生のライフステージとともに移り変わります。持ち家を買うと、その価値観の変化に伴って住まいを変えることが、なかなかできません。

 例えば私は若い頃、東京の荻窪に住んでいて、周囲の環境がとても気に入っていました。ところが結婚して子供ができると、「路地裏で子供が遊んでいる街」で子育てをしたいと強く思うようになり、根津に引っ越しました。もし私が荻窪で持ち家を買っていたら、そんなことはできません。単純に、自分が「こう生きたい」と思う生き方をできないのは、人生を送る上で大きなストレスになります。

 家族が病気になったり、親の介護が必要になったりした時も、賃貸なら比較的柔軟に生活環境を変更できます。子供のアトピーの転地療養のために家族で郊外に移り住むことも、体が弱った親の近くに戻ることも可能です。ある日、一念発起して海外で働きたい、MBA(経営学修士)を取りに行きたいと決心した時、賃貸ならより迷いなく飛び立つことができます。会社員にとっては、賃貸戦略こそ人生のチャンスを最大限に生かせる選択なんです。

―― でも、少なからぬ人は、今も持ち家に憧れ、無理をしてもローンを組もうとします。なぜなんでしょう。

石川: 経済合理性とは別の理由があるのだと思います。例えば、子供を育てる上で“故郷”を作ってあげたいと考え、持ち家を求める親御さんがいます。これはこれで一つの考えです。そのほか、「自宅を持って初めて人間として一人前」と考える人もいます。これもまた個人の価値観ですから、その強い意志に基づいて持ち家を買うというのであれば、周囲がとやかく口を出す問題ではありません。

―― 分かりました。持ち家派vs.賃貸派の議論は今後も続いていくと思われますが、賃貸派にとっては心強い話になったと思います。ただ、賃貸派が今後も賃貸戦略を貫く上でどうしても避けて通れない問題もあります。賃貸派は老後の住まいをどうするか、です。

石川: 借り続ければいいのではないですか。

―― でも、「年を取って無職になると、賃貸住宅が借りにくい」って言われていますよね。

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